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媒体报道

房地产企业的土地储备体量,并非“多多益善”,甚至是“双刃剑”。尤其是在市场低迷周期,地块的消化周期在悄然延长,过多的土地储备,对企业的负面影响正在不断显现。

  据已披露年报的主流房地产上市企业数据统计,企业的土地储备消化周期近两年快速拉长,至2012年2月底,56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上,尤以绿城、世茂、招商、恒大等表现明显。

  土储过量警报

  曾几时,土地储备的体量和质量,成为资本市场衡量一家房企实力的主要指标。如今,“土储万能论”正在逐渐演化成“土储陷阱”。

  随着近期上市房企年报的不断披露,结合CRIC监测数据,2009年底至2011年底房企的土地储备总量,呈现逐年上升的趋势。以绿城、世茂、招商、恒大等为代表的一大批知名房企,据测算的最新土储消化周期已经超过10年,风险不言而喻。

  中房信分析师孙田告诉本报,在诸多上市房企的评价指标中,土地储备消化周期指标变化剧烈,众多房企所需消化周期不断增加,迄今已达近几年的高位。

  2009年底,仅有44%的典型房企土地储备消化周期在10年以上,最高的如世茂房地产、龙湖地产,消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年,企业战略扩张和销售去化节奏相对合理。

  孙田表示,2009至2010年,房企土地储备的消化周期虽有所增加,但基本处于缓慢增长阶段。如万科集团2009年底的土储消化周期在3.7年左右;2010年底,部分典型房企土储消化周期呈温和增长,世茂房地产、招商地产的消化周期增至14年,万科也升为4年。

  到2011年底,房企的土储消化周期普遍拉长,比如绿城中国,其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期,仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等,2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。

  “与建成项目销售去化周期相比,房企土储的相对过量,对企业的负面影响是显而易见的。”沪上房地产资深人士柴一峰分析,过长的土储消化周期,首先大量长期占据企业过多资金和相关资源,进而令企业的策略调整缺乏灵活度和空间,如果出现土地抄底时机,也只能与机会失之交臂。

  更重要的是,在市场下行、地价逐步下调的背景下,过多的土地储备不但无法成为当年资本市场对房企估值的正面利好,反而需要面对市值缩水的压力,风险巨大。

 

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